La délégation de créances

La délégation de créances

Ses avantages

Pour l'agence et pour le mandataire indépendant

La délégation de créance dans l'immobilier est possible puisque l'obligation de faire passer les honoraires par le compte bancaire, dit "compte séquestre", de l'agence n’est plus obligatoire. (Décret du 21 octobre 2005 / jo du 23 octobre applicable au 01 janvier 2006),
Les commissions du mandataire peuvent être réglées directement par le notaire lors de la rédaction de l’acte authentique en contrepartie de la présentation d’une facture sur laquelle figurera le montant de la TVA.

La délégation de créance : ses avantages :

1) pour l'agence
- pas de tenue de comptabilité pour le commercial
- seul le montant qui revient à l'agence rentre dans le chiffre d'affaire
===> ce qui diminue d'autant la taxe sur le chiffre d'affaire : taxe basée sur le montant réel qui revient à l'agence
- l'agence n'a pas à inscrire le nom du mandataire dans la DDAS de fin d'année :
- moins d'écritures comptables

2) pour l'assurance RCP
- le paiement de la commission de l'agent commercial étant garanti le service juridique n'a pas à intervenir pour faire payer la commission (agence en difficulté par exemple..)
==> si tous les commerciaux avaient une délégation de créance on pourrait négocier une diminution de notre prime d'assurance !!

3) pour le commercial
- le notaire fait 2 chèques un pour le commercial, un pour l'agence, sur présentation des 2 factures
Pour être valable la délégation doit être connue des débiteurs c'est pour cela qu'elle est inscrite dans le compromis
==> la part de chacun est clairement définie - le notaire ayant les 2 factures (ou pro format) est couvert, tout se fait dans la transparence

la délégation de créance est consentie non pas par le client de l’agence mais par l’Agence elle-même à son Agent Commercial. Cette cession n’implique aucun maniement de fonds.

===> si pour une raison quelconque l'agence devait cesser son activité - (accident de la vie) la part revenant au commercial n'étant pas dans le CA ne rentre pas dans la liquidation

===> si l'agence a un contrôle fiscal, le redressement ne touchera pas le commercial puisque du fait de la délégation de créance, sa part ne rentre pas dans le chiffre d'affaire

==> et j'ai testé pour vous : une de mes précédentes agences a eu un redressement, a du déposer le bilan et mes commissions n'ont pas été touchées

===>  une entreprise même saine peut être obligée de cesser son activité : maladie, décès ..

voila ce qui est mis dans tous mes compromis - rédigés par notaire

En présence et avec le concours de l’agence ................... Agence représentée par "nom de l'agent commercial"  mandataire indépendant, numéro de téléphone (T/F) adresse mail - adresse postale

SIRET : ..................– APE : .......... R.C.P ................... N° TVA intercommunautaire : FR...........
Mandat N° ............

La Délégation de créance est inscrite au paragraphe négociation du compromis
« Les parties prennent connaissance d’une délégation de créance établie par l’agence ...................... en faveur de « nom de l’agent commercial ». En conséquences et par application de l’article 1275 du code civil, l’agent commercial   sera seul habilité à procéder au recouvrement de ses commissions. Il sera donc présenté 2 factures l’une de X% du montant des honoraires établie par l’agent commercial l’autre de Y% des honoraires établie par l’agence ...........................
Le règlement des honoraires se fera par virement via la comptabilité du notaire.

Il est ici indiqué que le vendeur/acquéreur donne d’ores et déjà mandat à Maitre ......... de verser le montant des honoraires lors de la signature de l’acte authentique »

Si vous n'avez pas encore établie une délégation de créance (mention dans votre contrat à la rubrique "rémunération" il est encore temps de faire un avenant au contrat établi avec votre mandant.

En adhérant à la CNACIM toutes les informations vous seront données - Le service juridique est à notre écoute et toujours de bon conseil.

La délégation doit figurer sur votre contrat - paragraphe négociation - Faites vous aider par la CNACIM pour la rédiger.

Si la délégation n'est pas sur votre contrat faites un avenant

Une agence n'a aucune raison de refuser d'accorder une délégation de créance à ses mandataires indépendants, sauf bien sur si ....

2 RAISONS :

1) Pour gonfler son chiffre d'affaire - l'agence annonce un chiffre d'affaire erroné puisque de ce chiffre d'affaire il faut déduire les commissions rétrocédées aux commerciaux..

Pour avoir le C.A. réel il faut tenir compte du nombre des commerciaux à qui elle rétrocède x%

2) Si une agence a besoin d'argent, elle va voir son banquier pour un découvert ou un prêt. Elle présente les compromis établis grâce aux ventes faites par ses mandataires.

S'il n'y a pas de délégation de créance il n'est pas indiqué dans le compromis qu'une partie des honoraires devra être reversée aux mandataires donc l'agence peut obtenir un découvert ou un prêt sur la base d'un montant total et non pas sur le montant qui lui restera après règlement au commercial.

Cela s'appelle faire de la cavalerie

Mais des agents immobiliers incorrects il n'y en a pas, ou trés peu, donc vous n'aurez aucune difficulté à obtenir la délégation de créance, il suffit de la demander : (Commission du mandataire = rétrocessions qui lui sont faites par l’agent immobilier sur son propre honoraire.)

Ce qu'il faut savoir : Si pour une raison quelconque l'agence doit cesser son activité et déposer de bilan ses comptes sont bloqués

URSSAF, TVA, ... se payent sur les honoraires en cours et à venir

==> tous les honoraires sont bloqués au fur et à mesure des signatures les créanciers se remboursent

et les commerciaux ne pourront pas être payés (puisque compte bloqués).
S'il y a délégation de créance, la part du commercial ne rentrant pas dans le C.A., n'est pas bloquée, donc le commercial est payé normalement par le notaire.

Aucun commercial ne devrait travailler sans avoir une délégation de créance.

Voir la Cnacim, : https://www.cnacim.immo/2022/06/delegation-de-creance/ ..

Les agents immobiliers, et surtout ceux des grands groupes, savent compter et ont tout avantage à faire une délégation de créance, (sauf voir plus haut)

je m'explique :

Exemple : Un groupement d'indépendants qui regroupe 400 mandataires indépendants à qui il reverse 80%

si dans l'année chaque indépendant génère en moyenne 100 000 € d'honoraires
soit au total dans l'année 400 * 100 000€ = 4 000 0000 €

si pas de délégation de créance =========> taxe sur le chiffre d'affaire calculée sur 4 000 000 €

Si délégation de créance ========>.taxe sur le chiffre d'affaire calculée sur 20% de 4 000 000 €
car si délégation de créance, la part qui revient au mandataire ne rentre pas dans le C.A.

===> pour quelle raison une agence refuserait une délégation de créance ?

 Commission du mandataire = rétrocessions qui lui sont faites par l' agent immobilier sur son propre honoraire.

La délégation de créance est consentie non pas par le client de l’agence mais par l’Agence elle-même à son Agent Commercial.

Cette cession n’implique aucun maniement de fonds