Loi climat par M0 Sabatie - article sur journal de l'agence

Publié le par Carole Gouyé

Article que je viens de relever sur https://www.journaldelagence.com/1196392-loi-climat-resilience-quelles-consequences-directes-pour-les-professionnels-de-limmobilier-me-cyril-sabatie  
Publié le 01 septembre 2021

TOUTE L'INFORMATION PRATIQUE POUR LES PROFESSIONNELS DE L'IMMOBILIER

Loi CLIMAT & RESILIENCE : quelles conséquences directes pour les professionnels de l’immobilier ? », Me Cyril SABATIE

« Loi CLIMAT & RESILIENCE : quelles conséquences directes pour les professionnels de l’immobilier ? », Me Cyril SABATIE

La loi dite Climat et résilience a été promulguée le 24 août 2021, totalisant 305 articles cette nouvelle loi impacte tous les métiers de l’immobilier. De nombreuses dispositions sont entrées en vigueur dès la publication, d’autres font l’objet de calendriers progressifs et plus d’une centaine de textes d’applications sont à venir ! Premier décryptage par Me Cyril SABATIE – Avocat spécialiste en droit immobilier . A lire absolument !

Finalité d’un processus démarré il y a deux ans avec la mise en place de la Convention citoyenne pour le climat, la loi dite Climat et résilience (loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets) a été promulguée et publiée au Journal Officiel le 24 août 2021 (après validation par le Conseil constitutionnel dans une décision n° 2021-825 DC du 13 août 2021).

Cette loi contient pas moins de 305 articles (moins de 70 initialement…) et nécessitera, selon le Ministère de la transition écologique, plus d’une centaine de textes d’application pour permettre la mise en œuvre de l’ensemble de ces mesures, dont certaines entrent en vigueur selon un calendrier progressif. A l’exception de ces mesures qui nécessitent soit un texte réglementaire, soit entrent en vigueur de manière différée, les dispositions de la loi sont effectives depuis le 25 août dernier.

Certaines de ces dispositions impactent directement les activités et missions des professionnels de la loi Hoguet, qu’ils soient syndics, administrateurs de biens ou transactionnaires ; alors même que ceux-ci n’ont pas encore forcément digéré les mesures de la loi ELAN du 23 novembre 2018 et de ses textes subséquents…

Le titre V de la loi (articles 148 à 251) s’intitule d’ailleurs SE LOGER, mais ce n’est pas le seul à introduire des mesures affectant les activités immobilières et le secteur de la construction.

Petit inventaire de ces mesures.

I – Mesures affectant directement la transaction immobilière

Le carnet d’information

Le retour d’un carnet d’information du logement à compter du 1er janvier 2023 (Article 167). Ce texte ressuscite en quelque sorte le carnet numérique du logement en introduisant de nouvelles dispositions dans le code de la construction et de l’habitation (articles L. 126-35-2 et suivants).

Afin de faciliter et d’accompagner les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement ainsi que l’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie, ce carnet d’information du logement (très complet) est établi lors de la construction d’un logement, au sens de l’alinéa 8° de l’article L. 111-1 du CCH, ou à l’occasion de la réalisation de travaux de rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique.

 

L’article L. 126-35-10 du CCH prévoit d’ailleurs que ce carnet d’information doit être transmis à l’acquéreur lors de toute mutation du logement tel qu’il est au moment de la mutation. Cette transmission doit avoir lieu au plus tard à la date de la signature de l’acte authentique. L’acquéreur devra en attester expressément dans l’acte authentique.

L’Audit énergétique

La loi réduit le périmètre de l’audit énergétique en cas de vente d’un logement énergivore. L’audit énergétique, obligatoire depuis le 1er juillet 2021 pour la vente des logements énergivores, est circonscrit (Article 158) aux maisons individuelles ainsi qu’aux immeubles et logements non soumis au régime de la copropriété appartenant aux classes D, E, F et G du DPE. La mise en location est désormais exclue de cette obligation d’audit préalable.

Le texte précise que l’audit doit être remis par le vendeur ou son représentant (l’agence notamment) à l’acquéreur potentiel dès la première visite de l’immeuble ou de la partie d’immeuble faisant l’objet d’un tel audit (tout comme l’état des risques désormais). La remise peut être faite par tout moyen, y compris par voie électronique.

L’entrée en vigueur de cette obligation est échelonnée selon la classification énergétique du logement :

  • Au 1er janvier 2022, pour les logements qui appartiennent à la classe F ou à la classe G (et 2024 outre-mer) ;
  • Au 1er janvier 2025, pour les logements qui appartiennent à la classe E (et 2028 outre-mer) ;
  • Au 1er janvier 2034, pour les logements qui appartiennent à la classe D (idem outre-mer).

Précisons que cet audit énergique vient s’ajouter au contenu du dossier de diagnostic technique (DDT) fourni par l’acquéreur au vendeur, tout comme l’ERNT.

L’état des risques naturels

Ainsi, l’article L.125-5 du code de l’environnement sur l’état des risques naturels et technologiques (ERNT) est considérablement amendé (Article 256). Le texte précise désormais que toute annonce, quel que soit son support de diffusion, relative à la vente d’un bien immobilier devant faire l’objet d’un état des risques comprend une mention précisant le moyen d’accéder à ces informations.

En cas de mise en vente de tout ou partie d’un immeuble, l’état des risques est remis au potentiel acquéreur par le vendeur dès la première visite, si une visite a lieu. Le texte ne précise pas si la visite virtuelle (très en vogue désormais) est concernée par cette obligation.

De plus, lorsque l’état des risques n’est pas remis à l’acquéreur au plus tard à la date de signature de la promesse de vente ou du contrat préliminaire (en VEFA), le délai de rétractation prévu à l’article L. 271-1 du CCH (dit SRU dans le jargon de la profession) ne court qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur. De même lorsque l’acte authentique de vente n’est pas précédé d’une promesse de vente ou d’un contrat préliminaire et que l’état des risques n’est pas joint à l’acte authentique de vente, le délai de réflexion mentionné au même article L. 271-1 ne court également qu’à compter du lendemain de la communication de ce document à l’acquéreur.

Enfin, l’ERNT doit désormais également comporter l’information selon laquelle l’immeuble bâti a subi un sinistre catastrophe naturelle ou technologique ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance. L’article L.125-5 imposait déjà cette obligation, mais elle n’était mentionnée que dans le bail ou l’acte de vente et non dans le contenu de l’ERNT.

 

Le Plan Pluriannuel de Travaux

Le plan pluriannuel de travaux (PPT), ou le projet si celui-ci n’a pas encore été adopté par l’assemblée, intègre également la liste des documents remis à l’acheteur et prévus par le code de la construction et de l’habitation pour faire courir le délai de rétractation (article L.721-2 du CCH II 6°).

II – Mesures affectant directement l’activité de syndic

Le Plan Pluriannuel de Travaux

La loi Climat signe ainsi le retour du PPT (plan pluriannuel de travaux) dans l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 (Article 171). Ainsi, à l’expiration d’un délai de quinze ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un projet de plan pluriannuel de travaux doit être élaboré dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation (sont donc exclues les copropriétés tertiaires).

Ce PPT doit être actualisé tous les dix ans. Les informations qu’il contient concernant le bâti de l’immeuble doivent d’ailleurs être mentionnées dans le registre d’immatriculation des copropriétés (géré par l’Anah).

Ce PPT sera dressé par un professionnel disposant des mêmes qualifications que pour réaliser le DTG (article L. 731-1 du CCH) et s’appuiera sur une analyse du bâti et des équipements de l’immeuble ainsi que des éventuels DPE collectif ou DTG s’ils ont été réalisés.

Précisons que les travaux prescrits dans le plan pluriannuel de travaux ainsi que leur échéancier et, le cas échéant, ceux prescrits par le diagnostic technique global doivent être intégrés dans le carnet d’entretien de l’immeuble.

A compter du 1er janvier 2024, le PPT, ou le projet si celui-ci n’a pas encore été adopté par l’assemblée, intègrera progressivement la liste des documents remis à l’acheteur et prévus par le code de la construction et de l’habitation pour faire courir le délai de rétractation (article L.721-2 du CCH II 6°).

De manière assez utopique, si le diagnostic technique global (dont le contenu évolue également) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des dix années qui suivent son élaboration, le syndicat est dispensé de l’obligation d’élaborer un projet de PPT.

L’établissement du projet de PPT doit être inscrit à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires par le syndic et voté à la majorité de l’article 24, tandis que son adoption (totale ou seulement partielle), doit être décidée à la majorité absolue de l’article 25 par la première assemblée générale qui suit l’élaboration (ou la révision) de ce projet qui fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années.

Le syndic devra inscrire à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes soit la question de l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, s’il n’a pas été adopté depuis son élaboration, soit les décisions relatives à la mise en œuvre de l’échéancier du plan pluriannuel de travaux adopté précédemment.

Enfin, en matière d’habitat dégradé l’autorité administrative compétente peut à tout moment demander au syndic de lui transmettre le PPT adopté afin de vérifier que les travaux programmés par le syndicat des copropriétaires permettent de garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.

A défaut de transmission du plan pluriannuel de travaux adopté dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande ou si le plan transmis ne prescrit manifestement pas les travaux nécessaires à la préservation de la sécurité des occupants de l’immeuble, l’autorité administrative peut élaborer ou actualiser d’office le projet de plan pluriannuel de travaux, en lieu et place du syndicat des copropriétaires et aux frais de ce dernier. Le syndic devra alors inscrire ce projet (pour adoption totale ou partielle) à l’ordre du jour d’une assemblée générale convoquée à réception de ce projet de PPT. Le syndicat pourra toutefois toujours le rejeter… Il est sans doute regrettable que la majorité requise pour l’adoption du projet initié par l’autorité administrative n’ait pas été allégée en pareille situation (habitat insalubre ou indigne).

Le fonds travaux

Le fonds travaux évolue dans son quantum et eu égard à son périmètre ; il se retrouve désormais dans un nouvel article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965 (Article 171 3°).

Ainsi, l’obligation d’instituer un fonds travaux ne concerne plus que les immeubles achevés depuis plus de dix ans (et non plus cinq ans). Il concerne toutefois toutes les copropriétés comprenant des lots d’habitation, sans distinction. Les « petites copropriétés » de moins de 10 lots ne peuvent donc plus déroger, même à l’unanimité, à l’institution de ce fonds.

En outre, les sommes immobilisées au titre de ce fonds travaux, et attachées aux lots, ne peuvent plus être utilisées que pour les dépenses suivantes, selon un vote en assemblée générale qui ne se fait plus systématiquement à la majorité de l’article 25, mais à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées et tenant compte d’éventuelles clés liées à des parties communes spéciales :

  • L’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et, le cas échéant, du diagnostic technique global ;
  • La réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ;
  • Pour les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la loi de 1965 ;
  • Pour des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Les modalités de cotisation évoluent également lorsqu’un PPT a été adopté par le syndicat. Ainsi, en cas de PPT adopté, la cotisation du fonds travaux doit respecter un double plancher de : 2,5 % minimum du montant des travaux prévus dans le PPT adopté et 5 % minimum du budget prévisionnel.

Ces dispositions de l’ Article 171 de la loi Climat entrent en vigueur selon la taille de la copropriété et selon le calendrier suivant :

  • Le 1er janvier 2023, pour les syndicats de copropriétaires comprenant plus de deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces ;
  • Le 1er janvier 2024, pour les syndicats de copropriétaires comprenant un nombre de lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces compris entre cinquante et un et deux cents ;
  • Le 1er janvier 2025, pour les syndicats de copropriétaires comprenant au plus cinquante lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces.

la suite sur https://www.journaldelagence.com/1196392-loi-climat-resilience-quelles-consequences-directes-pour-les-professionnels-de-limmobilier-me-cyril-sabatie  

Cyril SABATIE est avocat au Barreau de Paris et associé fondateur du Cabinet LBVS AVOCATS. Il dispose également de deux autres cabinets sur Nice et Angers destinés principalement au conseil des professionnels de l’immobilier et de la construction. Il a été notamment Directeur juridique de la FNAIM et est l’auteur de divers parutions et articles sur le droit immobilier, en particulier l’ouvrage COPROPRIETE aux éditions Dalloz-Delmas.
Il est également membre de la Chambre nationale des experts en copropriété (CNEC) et de la Chambre des experts immobiliers FNAIM (CEIF).

 csabatie@lbvs-avocats.fr http://www.lbvs-avocats.fr

 

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